Durante la última década, los créditos hipotecarios estuvieron planchados en la Argentina. Oscilaron en el 1% del producto bruto, lejos de los registros de Chile con el 25% o Perú con el 6%. Ahora el Gobierno apuesta a reimpulsar el Plan Procrear y a abrir más líneas de financiamiento bancario, pero para lograr que los préstamos tomen volumen la clave está en conseguir que la inflación siga bajando.

La inflación de agosto fue del 0,2% -por el efecto de la anulación de las subas de la tarifa del gas-, mientras que la de septiembre se perfila para 1%, según estiman las consultoras económicas. Los datos de los bancos muestran que el mercado de créditos hipotecarios empezó a moverse en agosto y esperan que para el último trimestre se consolide el crecimiento de este tipo de préstamos. «Con tres meses de inflación en baja, el mercado aumentará la confianza y se moverá más», le dijo a iEco Juan Curuchet, presidente del Banco Provincia.

Fernando Rubín, gerente general del Hipotecario, sostuvo que «con la baja persistente de la inflación la gente va viendo el préstamo como posible». En la misma línea, Javier Ortiz Batalla, presidente del Banco Ciudad, apunta que «el interés por este tipo de créditos aumentará a medida que se consolide la desaceleración de la inflación».

La relación estrecha entre el mercado hipotecario y la inflación se basa en que los nuevos préstamos están atados a la evolución del índice de precios. Las líneas que los bancos empezaron a ofrecer en los últimos meses se ajustan por las UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) que el Banco Central puso en marcha para reactivar el mercado.

Con las UVA, el Central busca estimular a la vez el crédito y el ahorro. Están unidades se ajustan a partir de la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) que, a su vez, se mueve al compás de la inflación relevada por el INDEC. Así las UVA pasan a ser la tasa de interés básica que actualiza las cuotas de los créditos y también el nivel de rendimiento de los plazos fijos que se pactan bajo este esquema. A la tasa que fija la UVA, los bancos le suman una tasa adicional que varía entre el 4,8 y el 5,5%, según la entidad. De este modo, la tasa que paga el cliente está unos cinco puntos porcentuales por encima de la inflación. 

Los datos del Banco Central indican que a septiembre se habían concretado depósitos en UVA por $160 millones. Mientras que el stock de préstamos a través del mismo mecanismo llegaba a $450 millones, un promedio de 15 millones por día. A principios de septiembre, catorce entidades financieras, tanto públicas como privadas, se comprometieron a ofrecer créditos hipotecarios en UVA. Y en octubre se pondría en marcha el programa Procrear también a través de los bancos.

Desde el Banco Ciudad informan que agosto «fue un muy buen mes para los hipotecarios. Triplicamos la colocación respecto al año pasado, cuando estábamos en 70 créditos mensuales. Hoy ese ratio se multiplica por tres. Somos el banco que mayor porcentaje de sus activos destina a hipotecarios, con el 16%. Los que siguen destinan del 8% para abajo».

En el Banco Central apuntan que además de bajar la inflación, hay que reforzar el ahorro. «Para que haya crédito tiene que haber depósitos. Por eso el Banco Central trabaja en que siempre haya tasa de interés real positiva sobre los depósitos. Los plazos fijos con UVA son una inversión más segura, porque nunca van a quedar por debajo de la inflación. Pero hasta ahora solo cuatro o cinco bancos lo están aplicando», cuentan.

La intención del Central es que los bancos empiecen a captar menos depósitos transaccionales y más depósitos de ahorro. «El depositante espera tasas reales positivas. Para que los bancos se vuelquen más al crédito, hace falta que lo apliquen a depósitos». Desde la entidad conducida por Federico Sturzenegger también buscan que los bancos, que en la década pasada construyeron sus ganancias financiando el consumo, se reorienten hacia el financiamiento hipotecario. «Trabajamos para que los bancos entiendan que tienen que planificar a mediano y largo plazo. Y para que se den cuenta de que para un banco el crédito hipotecario siempre es el producto ideal, porque fideliza al cliente por largo tiempo».

Ingresos y cuotas: las claves sobre los créditos hipotecarios que anunció el Banco Nación

Según precisó hoy el presidente del Banco Nación, Carlos Melconian, los nuevos créditos hipotecarios que lanzó la entidad son a 20 años, en pesos, a una tasa de 14%.

-Esa tasa fija rige durante los primeros tres años, luego se aplica una tasa variable que se recalculará enperíodos anuales, según explica el banco, “teniendo en cuenta la tasa de referencia del Banco Nación para créditos hipotecarios vigente en ese momento”.

-El aumento no podrá superar en porcentaje al porcentaje de incremento del Coeficiente de Variación Salarial (CVS).

-“Sin gastos, por un millón de pesos, el Banco pone $800.000 y la cuota es de 9.900 pesos mensuales, por lo que el cliente debe tener un ingreso de 36.000 pesos”, dijo Melconian.

-En cuanto a los ingresos requeridos, detalló que “permitimos que haya copropietarios en un núcleo reducido, de padre, madre e hijo”.

-El porcentaje de la cuota no podrá superar el 30% del ingreso declarado.

-Se podrán hacer cancelaciones parciales desde la primera cuota, y se podrá financiar hasta el 80% de la vivienda, hasta un valor total de la propiedad de $ 2.500.000.

-La simulación para un crédito de $ 800.000, en base a la compra de una propiedad de $ 1.000.000, es de una cuota pura de $ 9949,06 y un seguro de vida de $ 959,26, totalizando una primera cuota de $ 10908,32.

-Según la web del Banco Nación, el crédito es para adquisición o cambio de vivienda única, familiar y de ocupación permanente.