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Adelanto dinero a herederos

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baja el precio de los inmuebles

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Efecto dólar: por primera vez en 30 meses cae valor de los inmuebles

Real Estate – La baja es del 0,6% en el precio promedio medido en moneda estadounidenses. Desde el sector dicen que se debe a la fuerte contra-oferta y al fuerte parate que evidencia el mercado de real estate.
Belén Fernández

BELÉN FERNÁNDEZ
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La fuerte suba del dólar que en lo que va del año alcanzó un incremento del 140%, cuando la divisa estadounidense superó los $40, parece haber traído buenas noticias para el mercado inmobiliario. Y es que por primera vez en los últimos 30 meses cayó el precio de venta promedio en dólares.

Según un informe que realizó el sitio de búsqueda de propiedades, Properati, durante el mes de septiembre, el precio de venta en dólares mostró una caída del 0,6%, la más significativa en 2 años y medio, si bien se trata de una cifra pequeña, para el sector muestra una clara señal.

«Con la turbulencia económica la compra-venta de propiedades se vio altamente perjudicada. Necesitamos una moneda estable para volver a retomar el camino. Lo cierto es que creemos que de ahora en más las propiedades van a ir acomodándose hacia la baja», explicó Jorge Toselli de JT Inmobiliaria al referirse a la realidad del sector.

Según el informe realizado por Properati, la variación interanual del precio promedio de las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires, cayó al 9,4%, desde máximos de 15,2% mostrados durante el mes de junio, confirmando el significativo cambio de tendencia en el sector. Así, el acumulado en lo que va de 2018 totaliza un alza del 7,6%.

El mercado

Para los especialistas, la incipiente baja de los precios es como consecuencia de la caída de la demanda de propiedades, producto de un combo dado por la volatilidad cambiaria de los últimos meses y el entorno económico en donde el precio en dólares de las propiedades, se ubica cerca de un 10% por encima de los registros de 2017.

Así, de esta manera, «el valor en pesos de las propiedades acumula un alza en torno al 110% en lo que va del año, contrayendo sobremanera la toma de créditos indexados», sostiene el informe.

La desaceleración en los precios también es consecuencia del fuerte incremento que sufrieron los precios de los inmuebles en 2017 cuando el sector evidenció un momento de mejora gracias a la aprobación de los créditos hipotecarios. «Las propiedades subieron mucho sus precios hasta abril de este año y ahora ante el parate las propiedades comenzaron a bajar levemente sus valores, también se da mayor oportunidad de negociación de precios», aclaró Toselli.

Sin embargo para Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara de Inmobiliarias Argentinas (CIA) no hay una baja propiamente en los precios sino que se consiguen valores más baratos por la crecida de la contra-oferta «El mercado inmobiliario no está incentivando la baja de precios, pero sí notamos que hace 15 días volvió el comprador con dinero en mano que busca conseguir inmuebles más económicos y se dan rebajas de entre el 5 y 7%», sostuvo.

Para el especialista, si bien a la hora de pagar un inmueble se está desembolsando menos dinero que hace algunos meses atrás, la situación mejorará en marzo. «Pensamos que volverán los créditos hipotecarios y que el campo dejará resultados positivos con una super-cosecha, lo que hará cambiar el escenario a futuro», concluyó Bennazar.

El último dato de cantidad de operaciones de compra-venta en la Ciudad de Buenos Aires así lo confirma: el Colegio de Escribanos porteño reportó una caída interanual del 24,5% para el mes de agosto, recorte explicado en gran medida por la baja en las operaciones realizadas con créditos hipotecarios (-60% interanual); mientras que en la comparación contra julio de este año, las operaciones crecieron 3,3% en cantidad y 6,1% en relación al monto involucrado.

Construcción

Claro que la suba del dólar generó que el rubro de la construcción se encuentra en retroceso, tras un excelente inicio de año. El Índice Construya de agosto mostró una caída interanual del 12%, la más alta desde fines de 2016, muy por encima del registro del mes anterior, lo que da cuenta de que la caída del sector se está acelerando.

En cuanto a las señales hacia adelante, lo cierto es que los últimos datos de Permisos de Construcción a nivel nacional (Julio 2018) muestran una profundización de la tendencia negativa, iniciada durante abril, llegando al -8,2% acumulado al séptimo mes del año.

Cabe mencionar que los costos de la construcción (Índice CAC) se han movido algo por encima de la inflación. En concreto, en el acumulado a agosto han crecido un 33,3%, tras una variación mensual del 7,3%, la más alta desde abril 2016.

Crecen las operaciones inmobiliarias con créditos hipotecarios

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Las compras financiadas subieron 47% en un año, de la mano de la reaparición de los préstamos para la vivienda.

La compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires creció en diciembre de 2016 un 23,6% respecto del mes anterior y un 41% con respecto al mismo mes de 2015. Son datos que surgen de un estudio del Colegio de Escribanos porteño que revela un fuerte incremento en las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria. Las operaciones con créditos subieron un 150% interanual y 12,1% en comparación a noviembre. Desde los bancos creen que habrá una mayor expansión de los préstamos hipotecarios en los próximos meses.

Durante el año pasado, los actos que fueron consumados con el uso de la garantía hipotecaria sumaron 6.094, 47,3% más que en 2015.

“En la medida que la gente percibe mayor estabilidad económica, se vuelca a inversiones de largo plazo. Hay demanda insatisfecha en materia de vivienda y mientras la gente sienta que tiene empleo estable y que la tasa de inflación baja y se estabiliza, se animará a sacar prestamos con tasas variables”, dijo a Clarín Enrique Szewach, vice presidente del Banco Nación, que lanzó hace pocos días una nueva línea para financiar la construcción de viviendas. El crédito estrella del Nación es “Tu casa”, un préstamo a 20 años, pero con cuotas fijas los primeros 3 años, que se lanzó el año pasado y acumulaba 4.100 créditos otorgados en diciembre por un total de 3.500 millones de pesos. Este mes tienen en estudio 10.000 más.

“Para los clientes el escollo no es tanto la tasa si no poder pagar la cuota mensual, y que esa cuota se mantenga estable en función de sus ingresos”, sostiene y advierte: “La relación precio de un inmueble frente a los ingresos ha quedado muy desfasada, por eso en nuestras lineas recurrimos a codeudores para subir el ingreso y las posibilidades de los interesados”. Coinciden en el Banco Ciudad, donde tienen adjudicados 712 prestamos con el sistema UVA, los créditos a tasa fija que ajustan su capital por inflación: “Es razonable que en un contexto de baja inflación crezca la demanda de créditos a largo plazo”, dijo a este diario Alejo Espora, gerente Estudios Económicos del Ciudad.

En el banco Santander Río, también dan cuenta de un crecimiento exponencial de los créditos. «Los números muestran que la gente se esta animando a la tasa variable», sostiene Juan Cerruti, del Santander Rio, que al 27 de enero tenía 10.434 operaciones procesadas por un total de 10.450 millones de pesos. «Estamos buscando bajar la cuota. El interés y el ajuste de capital están alcanzados por Ingresos Brutos, sería muy bueno que las provincias dejen de gravar el componente capital para bajar las cuotas mensuales, añade el especialista del Santander, que afirma que el 20% de la cuota mensual se va en ingresos brutos.

En el banco Ciudad también creen al igual que en el Nación que la clave esta en ofrecer cuotas mensuales bajas. “El préstamo promedio hoy es de un millón de pesos, para ese monto la cuota mensual es de 7.000 pesos, por lo que muchas personas cambiaron en el último año el alquiler por un créditos hipotecarios”, afirma Zelandia Pogliano, gerente de Productos del Ciudad. Según la especialista, los clientes prefieren los UVA a los créditos tradicionales. Por esa razón el Banco Ciudad frenó el lanzamiento de una nueva línea mixta que tenia un componente en cuota fija, que es más caro el costo financiero.-

Aumentó la venta de inmuebles

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Vuelve a repuntar la venta de inmuebles en mayo y ya acumula 15 meses de crecimiento

Cronista1
 

Creció 16,5% frente a mayo del año pasado. Si bien todavía se vende la mitad que hace un año en el sector creen que no habrá que esperar a 2017 para volver al nivel histórico

El mercado inmobiliario porteño sumó en mayo una nueva suba en las ventas de 16,5% con relación al mismo mes de 2015, con lo que acumuló en los primeros cinco meses del año un 15,3% de aumento y 15 incrementos consecutivos interanuales.
Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en mayo se firmaron 3648 escrituras por $ 5.824,6 millones, lo que en montos en pesos significa un incremento de 96,2% (impactados por la devaluación).
Los operadores inmobiliarios adjudican la recuperación que está registrando el sector a varios factores. En primer lugar, al fin del cepo cambiario y la unificación del valor del dólar, que genera certidumbre y acceso a los billetes con los que históricamente se movió este mercado. Por otra parte, los propietarios que estaban esperando al nuevo escenario económico para efectivizar ventas postergadas, comenzaron a cerrar operaciones. Y también están comenzando a entregarse unidades de emprendimientos que se vendieron en obra hace dos años y ya se terminan, con su consecuente escrituración.
Según el informe del Colegio de Escribanos, la cantidad de ventas subió 9% respecto de abril, mientras que el monto total de las transacciones realizadas subió en el mes un 29%.
Aunque el sector es optimista sobre el repunte en las ventas, advierten que todavía los niveles de operaciones son bajos. Tanto que equivalen apenas a la mitad de lo que el mercado movía una década atrás. En mayo de 2006 se habían vendido 6400 propiedades mientras en ese mes de este año fueron 3648, un 43% menos.
Pero Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, explicó a El Cronista que los niveles esperables para un mercado dinámico llegarán más rápido de lo que se creía. “El contexto económico que hay, con mejores resultados para los productores del campo del interior del país y las expectativas por el blanqueo de capitales, hace que se vuelva a tomar posiciones de inversión y eso genera mayor optimismo”, dijo. Agregó que “aunque algunos están esperando para el año que viene una mayor recuperación, en la Cámara creemos que en agosto ya se verá un gran dinamismo en el mercado. Y si en el blanqueo se da todavía más lugar a las inversiones inmobiliarias, el impulso será mucho mayor”.
Con los últimos datos difundidos, los primeros cinco meses del año cerraron con 13.950 operaciones y de 82,3% en montos en pesos, a $ 20.191 millones.
El precio promedio de los inmuebles vendidos en ese periodo fue de $ 1.436.876, equivalente a u$s 100.039. Esto mostró un incrementó de 57,3% en pesos, 11,6% respecto de un año atrás al cambio oficial y 62,4% al entonces llamado “dólar blue”.
Clasificado por monto de las operaciones, la mayoría de las propiedades vendidas (66,4%) costaron más de $ 700.000.
A su vez, en mayo, las escrituras firmados bajo hipotecas bancarias subieron 49% en un año, y equivalen a un 13,3% del total. Durante los primeros cinco meses, los actos firmados con hipotecas llegaron a 1.807, lo cual representó una suba de 34,4% respecto de igual período del año anterior. En ese período concentraron el 13% de las operaciones, lo que también representa un salto dado que un año antes llegaban apenas al 11,1%. Aún así, continúan lejos del pico de 19,8% observado en los primeros 5 meses de 2012.
Para Bennazar el financiamiento es un punto clave, que despegará con las nuevas opciones del Banco Nación, la ANSES y las Unidades de Vivienda (Uvis).
Cronista.com/ Negocios
Por: Florencia Lendoiro
Publicado: martes 5 de junio de 2016

INMOBILIARIAS NEGOCIAN CON ANSES NUEVOS INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN HIPOTECARIA

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CASAS VENTA

Inmobiliarias negocian con la ANSeS nuevos instrumentos de financiación hipotecaria
Avanzan junto al Gobierno en crear alternativas de créditos en el corto plazo que se complementen con el nuevo Procrear.Y podrían lanzar las unidades de fomento

Representantes de las inmobiliarias y de la ANSeS avanzaron esta semana en el armado de políticas para impulsar créditos hipotecarios que logren reactivar un mercado que se encuentra estancado desde hace 15 años. El Presidente del Colegio Profesional Inmobiliario, Héctor D’Odorico, se reunió con Alejo Maxit, Secretario General del ANSeS, y acordaron armar una mesa de trabajo en la que también estarán incluidos representantes de bancos privados, del Banco Central y la Comisión Nacional de Valores (CNV) para terminar de diseñar la herramienta más adecuada para fomentar estos préstamos.

De esa reunión, participó también Mario Gómez, del Comité Ejecutivo de Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba), quien comentó que ya hay un compromiso de los bancos públicos de volver a ofrecer créditos hipotecarios y en los próximos días se lanzaría el «Procrear 2.0», que incluirá la posibilidad de comprar propiedades usadas. Según aseguró, las conversaciones más fuertes giran en torno a implementar un esquema al estilo del chileno, con una unidad de fomento o cuenta, que permita ajustar las cuotas con alguna variable en línea con la inflación. Para eso, deberá obtenerse el apoyo legislativo porque se necesitan modificaciones en la Ley de Convertibilidad que prohibe la actualización o indexación de las deudas. Por eso, se trabaja en un cronograma de reuniones técnicas inclusivas de todos los sectores.

Gómez explicó que sin crédito fluido, en 2014 se vendieron unas 36.000 propiedades, cuando en la década del 90 se vendían tres veces más. «Con las herramientas que se están discutiendo se aspira a alcanzar esos niveles», dijo. De hecho, una encuesta de expectativas que se realizó sobre los matriculados arrojó que un 75% espera una mejora en las ventas este año.

La falta de crédito hipotecario es una de las asignaturas pendientes del sector y facilitar el acceso es uno de los objetivos que el Gobierno anunció para el corto plazo. D’odorico dijo que «para revertir esta situación debemos trabajar en forma conjunta entidades financieras, organismos públicos y el mercado inmobiliario». Relató que «el desafío está en lograr un valor de cuota alineado a los ingresos familiares. El valor promedio de un departamento de dos ambientes supera el millón de pesos, por ende, se debe trabajar en un financiamiento a 30 años con una tasa de interés baja que se actualice por algún índice especialmente creado por un organismo oficial».

En ZonaProp analizaron la línea de crédito hipotecario que la ANSeS ofrecería en breve, para evaluar la capacidad de compra que tendrían. El cálculo se hizo en base a un préstamo hipotecario de $500.000 y un tipo de cambio de $15,5 por dólar. A modo de ejemplo, en el barrio de Belgrano, el crédito hipotecario permite afrontar el 27% del valor del departamento, o 12.5 m2. El faltante para completar el pago del departamento es de $86.766, que representan los otros 33.3 m2 del inmueble.

Fuente: Cronista