Adelanto dinero a herederos

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 EL ART. 2277 CÓDIGO CIVIL, APERTURA DE LA SUCESIÓN  “La muerte real o presunta de una persona causa la apertura de su sucesión y la transmisión de su herencia a las personas llamadas a sucederle por el testamento o por la ley. si el testamento dispone solo parcialmente de los bienes, el resto se difiere por ley. la herencia comprende todos los derechos y obligaciones del causante que no se extinguen por el fallecimiento”.-

 DEBEMOS ACLARAR AL LECTOR, QUE NUESTRO CÓDIGO CIVIL DISTINGUE DOS TIPOS DE SUCESIONES:
1.- INTESTADAS  O LEGÍTIMA,  ART. 2424 CUANDO SOLO ES DEFERIDA POR LA LEY, EJ. EL HIJO QUE HEREDA A LOS PADRES.- Y COMPRENDE A LOS ASCENDIENTES, DESCENDIENTES,  CÓNYUGE SOBREVIVIENTE Y A LOS PARIENTES HASTA CUARTO GRADO INCLUSIVE.-
 2.- TESTAMENTARIA, ART. 2339 Y ART. 2462 Y SIGUIENTES .- CUANDO LO ES POR VOLUNTAD DEL HOMBRE MANIFESTADA EN TESTAMENTO VALIDO.-  EJ. EL SR. PÉREZ ANTES DE SU FALLECIMIENTO CONCURRE A UNA ESCRIBANÍA Y DICE QUE LUEGO DE SU FALLECIMIENTO, DEJA PARTE O TODOS SUS BIENES A UN TERCERO, QUE NO TIENE UNA RELACIÓN DE PARENTESCO DIRECTO, SI NO DE AMISTAD Y / O AFECTO.-

Créditos hipotecarios para construcción

Banco Nación lanzó una nueva línea de créditos destinada específicamente a financiar la construcción sobre terrenos propios. Esta iniciativa, que ya está en vigencia, complementa el programa de préstamos que la entidad implementó en 2016 para la compra de una primera vivienda y busca impulsar el mercado hipotecario en la Argentina. En diálogo con LA NACION, desde el banco explicaron los objetivos, los requisitos y el alcance de la propuesta.

Plazo y tasas

Los créditos se otorgarán en pesos y a 20 años. El plazo de ejecución de la obra no podrá ser superior a un año.

Tendrán tasa fija del 14% durante los primeros tres años, computando a partir del primer desembolso mensual. Concluido ese plazo, las tasas se recalcularán anualmente, con un ajuste que no podrá superar el alza de salarios que estime el Coeficiente de Variación Salarial (CVS).

Ingreso mensual

Según informaron desde el Banco Nación, esta nueva línea replica las pautas de los créditos hipotecarios para la compra de vivienda que la entidad lanzó en 2016. La relación entre la cuota mensual y los ingresos declarados no podrá ser superior al 30%. A su vez, los solicitantes de esta línea de créditos, sean titulares o cotitulares (matrimonios o cónyugues) podrán incluir a familiares (padres, hijos o hermanos) como codeudores, para poder reportar un mayor nivel de ingresos.

Requisitos

Para esta línea de créditos, es indispensable que el solicitante cuente con un terreno a su nombre. A su vez, deberá disponer como ahorro previo de al menos el 20% del valor de la propiedad a construir.

Qué se puede financiar

Si se toma como ejemplo una propiedad con un valor total de $ 1 millón, con un terreno valuado en $ 150.000, la entidad financiará hasta el 80% del valor de la propiedad a construir (proyectada en $ 850.000). Es decir, el monto que financiará el banco será de $ 680.000.

Cómo se implementa

El total del crédito, correspondiente al 80% del valor estimado de la obra, se efectúa en tres desembolsos. Al inicio el Banco entregará un 30% del monto. Luego, a los 90 días, realizará un segundo aporte del 50% del crédito (previa certificación del avance de la obra), y a los 180 días entregará el 20% restante. Según adelantaron desde la entidad, los montos a entregar en las sucesivas cuotas serán ajustados automáticamente siguiendo la variación del Índice del Costo de la Construcción (ICC) del Indec.

Crecen las operaciones inmobiliarias con créditos hipotecarios

Las compras financiadas subieron 47% en un año, de la mano de la reaparición de los préstamos para la vivienda.

La compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires creció en diciembre de 2016 un 23,6% respecto del mes anterior y un 41% con respecto al mismo mes de 2015. Son datos que surgen de un estudio del Colegio de Escribanos porteño que revela un fuerte incremento en las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria. Las operaciones con créditos subieron un 150% interanual y 12,1% en comparación a noviembre. Desde los bancos creen que habrá una mayor expansión de los préstamos hipotecarios en los próximos meses.

Durante el año pasado, los actos que fueron consumados con el uso de la garantía hipotecaria sumaron 6.094, 47,3% más que en 2015.

“En la medida que la gente percibe mayor estabilidad económica, se vuelca a inversiones de largo plazo. Hay demanda insatisfecha en materia de vivienda y mientras la gente sienta que tiene empleo estable y que la tasa de inflación baja y se estabiliza, se animará a sacar prestamos con tasas variables”, dijo a Clarín Enrique Szewach, vice presidente del Banco Nación, que lanzó hace pocos días una nueva línea para financiar la construcción de viviendas. El crédito estrella del Nación es “Tu casa”, un préstamo a 20 años, pero con cuotas fijas los primeros 3 años, que se lanzó el año pasado y acumulaba 4.100 créditos otorgados en diciembre por un total de 3.500 millones de pesos. Este mes tienen en estudio 10.000 más.

“Para los clientes el escollo no es tanto la tasa si no poder pagar la cuota mensual, y que esa cuota se mantenga estable en función de sus ingresos”, sostiene y advierte: “La relación precio de un inmueble frente a los ingresos ha quedado muy desfasada, por eso en nuestras lineas recurrimos a codeudores para subir el ingreso y las posibilidades de los interesados”. Coinciden en el Banco Ciudad, donde tienen adjudicados 712 prestamos con el sistema UVA, los créditos a tasa fija que ajustan su capital por inflación: “Es razonable que en un contexto de baja inflación crezca la demanda de créditos a largo plazo”, dijo a este diario Alejo Espora, gerente Estudios Económicos del Ciudad.

En el banco Santander Río, también dan cuenta de un crecimiento exponencial de los créditos. «Los números muestran que la gente se esta animando a la tasa variable», sostiene Juan Cerruti, del Santander Rio, que al 27 de enero tenía 10.434 operaciones procesadas por un total de 10.450 millones de pesos. «Estamos buscando bajar la cuota. El interés y el ajuste de capital están alcanzados por Ingresos Brutos, sería muy bueno que las provincias dejen de gravar el componente capital para bajar las cuotas mensuales, añade el especialista del Santander, que afirma que el 20% de la cuota mensual se va en ingresos brutos.

En el banco Ciudad también creen al igual que en el Nación que la clave esta en ofrecer cuotas mensuales bajas. “El préstamo promedio hoy es de un millón de pesos, para ese monto la cuota mensual es de 7.000 pesos, por lo que muchas personas cambiaron en el último año el alquiler por un créditos hipotecarios”, afirma Zelandia Pogliano, gerente de Productos del Ciudad. Según la especialista, los clientes prefieren los UVA a los créditos tradicionales. Por esa razón el Banco Ciudad frenó el lanzamiento de una nueva línea mixta que tenia un componente en cuota fija, que es más caro el costo financiero.-

Empiezan a moverse los créditos hipotecarios

Durante la última década, los créditos hipotecarios estuvieron planchados en la Argentina. Oscilaron en el 1% del producto bruto, lejos de los registros de Chile con el 25% o Perú con el 6%. Ahora el Gobierno apuesta a reimpulsar el Plan Procrear y a abrir más líneas de financiamiento bancario, pero para lograr que los préstamos tomen volumen la clave está en conseguir que la inflación siga bajando.

La inflación de agosto fue del 0,2% -por el efecto de la anulación de las subas de la tarifa del gas-, mientras que la de septiembre se perfila para 1%, según estiman las consultoras económicas. Los datos de los bancos muestran que el mercado de créditos hipotecarios empezó a moverse en agosto y esperan que para el último trimestre se consolide el crecimiento de este tipo de préstamos. «Con tres meses de inflación en baja, el mercado aumentará la confianza y se moverá más», le dijo a iEco Juan Curuchet, presidente del Banco Provincia.

Fernando Rubín, gerente general del Hipotecario, sostuvo que «con la baja persistente de la inflación la gente va viendo el préstamo como posible». En la misma línea, Javier Ortiz Batalla, presidente del Banco Ciudad, apunta que «el interés por este tipo de créditos aumentará a medida que se consolide la desaceleración de la inflación».

La relación estrecha entre el mercado hipotecario y la inflación se basa en que los nuevos préstamos están atados a la evolución del índice de precios. Las líneas que los bancos empezaron a ofrecer en los últimos meses se ajustan por las UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) que el Banco Central puso en marcha para reactivar el mercado.

Con las UVA, el Central busca estimular a la vez el crédito y el ahorro. Están unidades se ajustan a partir de la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) que, a su vez, se mueve al compás de la inflación relevada por el INDEC. Así las UVA pasan a ser la tasa de interés básica que actualiza las cuotas de los créditos y también el nivel de rendimiento de los plazos fijos que se pactan bajo este esquema. A la tasa que fija la UVA, los bancos le suman una tasa adicional que varía entre el 4,8 y el 5,5%, según la entidad. De este modo, la tasa que paga el cliente está unos cinco puntos porcentuales por encima de la inflación. 

Los datos del Banco Central indican que a septiembre se habían concretado depósitos en UVA por $160 millones. Mientras que el stock de préstamos a través del mismo mecanismo llegaba a $450 millones, un promedio de 15 millones por día. A principios de septiembre, catorce entidades financieras, tanto públicas como privadas, se comprometieron a ofrecer créditos hipotecarios en UVA. Y en octubre se pondría en marcha el programa Procrear también a través de los bancos.

Desde el Banco Ciudad informan que agosto «fue un muy buen mes para los hipotecarios. Triplicamos la colocación respecto al año pasado, cuando estábamos en 70 créditos mensuales. Hoy ese ratio se multiplica por tres. Somos el banco que mayor porcentaje de sus activos destina a hipotecarios, con el 16%. Los que siguen destinan del 8% para abajo».

En el Banco Central apuntan que además de bajar la inflación, hay que reforzar el ahorro. «Para que haya crédito tiene que haber depósitos. Por eso el Banco Central trabaja en que siempre haya tasa de interés real positiva sobre los depósitos. Los plazos fijos con UVA son una inversión más segura, porque nunca van a quedar por debajo de la inflación. Pero hasta ahora solo cuatro o cinco bancos lo están aplicando», cuentan.

La intención del Central es que los bancos empiecen a captar menos depósitos transaccionales y más depósitos de ahorro. «El depositante espera tasas reales positivas. Para que los bancos se vuelquen más al crédito, hace falta que lo apliquen a depósitos». Desde la entidad conducida por Federico Sturzenegger también buscan que los bancos, que en la década pasada construyeron sus ganancias financiando el consumo, se reorienten hacia el financiamiento hipotecario. «Trabajamos para que los bancos entiendan que tienen que planificar a mediano y largo plazo. Y para que se den cuenta de que para un banco el crédito hipotecario siempre es el producto ideal, porque fideliza al cliente por largo tiempo».

LOS NUEVOS CREDITOS HIPOTECARIOS DEL BANCO DE LA NACION ARGENTINA

Ingresos y cuotas: las claves sobre los créditos hipotecarios que anunció el Banco Nación

Según precisó hoy el presidente del Banco Nación, Carlos Melconian, los nuevos créditos hipotecarios que lanzó la entidad son a 20 años, en pesos, a una tasa de 14%.

-Esa tasa fija rige durante los primeros tres años, luego se aplica una tasa variable que se recalculará enperíodos anuales, según explica el banco, “teniendo en cuenta la tasa de referencia del Banco Nación para créditos hipotecarios vigente en ese momento”.

-El aumento no podrá superar en porcentaje al porcentaje de incremento del Coeficiente de Variación Salarial (CVS).

-“Sin gastos, por un millón de pesos, el Banco pone $800.000 y la cuota es de 9.900 pesos mensuales, por lo que el cliente debe tener un ingreso de 36.000 pesos”, dijo Melconian.

-En cuanto a los ingresos requeridos, detalló que “permitimos que haya copropietarios en un núcleo reducido, de padre, madre e hijo”.

-El porcentaje de la cuota no podrá superar el 30% del ingreso declarado.

-Se podrán hacer cancelaciones parciales desde la primera cuota, y se podrá financiar hasta el 80% de la vivienda, hasta un valor total de la propiedad de $ 2.500.000.

-La simulación para un crédito de $ 800.000, en base a la compra de una propiedad de $ 1.000.000, es de una cuota pura de $ 9949,06 y un seguro de vida de $ 959,26, totalizando una primera cuota de $ 10908,32.

-Según la web del Banco Nación, el crédito es para adquisición o cambio de vivienda única, familiar y de ocupación permanente.

LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS DENOMINADOS UNIDADES DE VIVIENDA (UVI) QUE SE ACTUALIZARAN SEGÚN «CER»

Nuevos créditos hipotecarios: cinco claves para tener en cuenta

La inflación, los bancos que participan, el valor de las cuotas, quiénes podrán acceder y a partir de cuándo?.-

Nuevos créditos hipotecarios: cinco claves para tener en cuenta. Foto: Archivo

Ya está todo listo. La semana que viene algunos bancos empezarán a ofrecer nuevos créditos hipotecarios, que ajustarán por inflación y prometen menor nivel de ingresos para poder acceder.

Si bien el nuevo sistema asegura un valor inicial de cuotas mucho más accesible en comparación con el crédito tradicional a tasa fija, el problema radica en el aumento en el costo de vida. Según cálculos de las consultoras privadas, la inflación proyectada es del 40% para este año, muy lejos de la meta del Gobierno.

El crédito estandar para un monto de $ 1 millón exige hoy- teniendo en cuenta una relación cuota-ingreso del 30%- un sueldo mensual de $ 68.609 y en la nueva modalidad ese monto bajaría a $ 26.855.

Nuevos créditos hipotecarios: cinco claves para tener en cuenta.

Seis bancos ya se comprometieron a ofrecer préstamos de este tipo que estarán nominados en Unidades de Vivienda (UVI) y se actualizarán diariamente según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor. Las cuotas tendrán, entonces, un valor que se elevará de acuerdo con esa evolución.

Los primeros préstamos que se ofrecerán aquí tendrán plazos de 15 o 20 años, según el banco, y una tasa de interés real -más allá de la indexación- que promediará el 5% anual (se moverá entre 4 y 7%).

Claves a tener en cuenta

1.La inflación. Si bien los créditos serán más accesibles, el nivel de la cuota flucturá de acuerdo al aumento del costo de vida. Se trata de préstamos que ajustán según el CER, cuyos valores se publican diariamente en la página del BCRA.

2.Los bancos que ya comprometieron su participación . El Ciudad, Macro, Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río.

3.Cuánto será el monto máximo de los préstamos. Dependerá de cada banco. Como aún no fueron lanzos los créditos, no ha sido especificado. Sin embargo, el Banco Provincia anticipó, para tener una referencia, que será de $ 1,5 millones, es decir, US$ 102.040 ( a la cotización de este mediodía).

4.El nivel de las cuotas. Con un ingreso equivalente a dos salarios promedio (de $15.000 por mes), se puede acceder a un crédito ajustable de un millón de pesos, a 15 años, equivalente a unos US$ 67.000, y pagar una cuota de poco más de $8.000 por mes. En las condiciones actuales, con una tasa de interés testigo de 24% anual, como costo financiero total, se estima que con dicho ingreso apenas podría acceder a un préstamo de hasta $ 400.000.

  1. Quiénes podrán acceder.Si se tiene en cuenta que para acceder a un crédito ajustable por CER de US$ 67000 se debe abonar un cuota de 8 mil pesos por meses, el ingreso mensual comprobable necesario sería de aproximadamente $ 24.500 mil mensuales.

Para acceder a un crédito de $ 1 millón, por ejemplo, los ingresos mensuales comprobables deben ser de $ 26.855.

CRÉDITOS HIPOTECARIOS

COMPARACIÓN TRADICIONAL A TASA FIJA Y NUEVO CRÉDITO (UNIDADES DE VIVIENDAS) UVI.-

Expresado en pesos EN UVI-CFT = 5% TASA FIJA-CFT=24%
700.000 5.639 18.798 14.408 48.026
800.000 6.445 21.484 16.466 54.887
900.000 7.251 24.169 18.524 61.748
Monto del prestámo Cuota Inicial Ingreso mensual Mínimo Cuota Inicial Ingreso Mensual Mínimo

 

INMOBILIARIAS NEGOCIAN CON ANSES NUEVOS INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN HIPOTECARIA

CASAS VENTA

Inmobiliarias negocian con la ANSeS nuevos instrumentos de financiación hipotecaria
Avanzan junto al Gobierno en crear alternativas de créditos en el corto plazo que se complementen con el nuevo Procrear.Y podrían lanzar las unidades de fomento

Representantes de las inmobiliarias y de la ANSeS avanzaron esta semana en el armado de políticas para impulsar créditos hipotecarios que logren reactivar un mercado que se encuentra estancado desde hace 15 años. El Presidente del Colegio Profesional Inmobiliario, Héctor D’Odorico, se reunió con Alejo Maxit, Secretario General del ANSeS, y acordaron armar una mesa de trabajo en la que también estarán incluidos representantes de bancos privados, del Banco Central y la Comisión Nacional de Valores (CNV) para terminar de diseñar la herramienta más adecuada para fomentar estos préstamos.

De esa reunión, participó también Mario Gómez, del Comité Ejecutivo de Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba), quien comentó que ya hay un compromiso de los bancos públicos de volver a ofrecer créditos hipotecarios y en los próximos días se lanzaría el «Procrear 2.0», que incluirá la posibilidad de comprar propiedades usadas. Según aseguró, las conversaciones más fuertes giran en torno a implementar un esquema al estilo del chileno, con una unidad de fomento o cuenta, que permita ajustar las cuotas con alguna variable en línea con la inflación. Para eso, deberá obtenerse el apoyo legislativo porque se necesitan modificaciones en la Ley de Convertibilidad que prohibe la actualización o indexación de las deudas. Por eso, se trabaja en un cronograma de reuniones técnicas inclusivas de todos los sectores.

Gómez explicó que sin crédito fluido, en 2014 se vendieron unas 36.000 propiedades, cuando en la década del 90 se vendían tres veces más. «Con las herramientas que se están discutiendo se aspira a alcanzar esos niveles», dijo. De hecho, una encuesta de expectativas que se realizó sobre los matriculados arrojó que un 75% espera una mejora en las ventas este año.

La falta de crédito hipotecario es una de las asignaturas pendientes del sector y facilitar el acceso es uno de los objetivos que el Gobierno anunció para el corto plazo. D’odorico dijo que «para revertir esta situación debemos trabajar en forma conjunta entidades financieras, organismos públicos y el mercado inmobiliario». Relató que «el desafío está en lograr un valor de cuota alineado a los ingresos familiares. El valor promedio de un departamento de dos ambientes supera el millón de pesos, por ende, se debe trabajar en un financiamiento a 30 años con una tasa de interés baja que se actualice por algún índice especialmente creado por un organismo oficial».

En ZonaProp analizaron la línea de crédito hipotecario que la ANSeS ofrecería en breve, para evaluar la capacidad de compra que tendrían. El cálculo se hizo en base a un préstamo hipotecario de $500.000 y un tipo de cambio de $15,5 por dólar. A modo de ejemplo, en el barrio de Belgrano, el crédito hipotecario permite afrontar el 27% del valor del departamento, o 12.5 m2. El faltante para completar el pago del departamento es de $86.766, que representan los otros 33.3 m2 del inmueble.

Fuente: Cronista

Modelo chileno

Con esta definición, el Gobierno podrá avanzar a partir de ahora en su objetivo de buscar un nuevo índice, probablemente denominado Unidad de Valor (UVA), para la actualización de los créditos hipotecarios.

Horacio Parga, titular de la desarrollista Edisur, consideró que conseguir un indicador específico “sería fantástico para el sector”. “Todos los planes hipotecarios han fracasado porque, aún con tasa subsidiada y fija, la primera cuota es muy alta. Eso es un impedimento para que la gente de clase media acceda y, al final, a los créditos terminan tomándolos personas de altos ingresos que hacen negocio al licuarse la cuota con la inflación”.

En Chile funciona para esto la llamada Unidad de Fomento (UF), que sigue aproximadamente la variación del costo de vida y que rige para fijar actualizaciones en créditos hipotecarios, alquileres e inclusive para los depósitos bancarios, entre otras finalidades.

Con un mecanismo similar aplicado en la Argentina, entendió Parga, donde se contemple el reajuste de precios y salarios, “las primeras cuotas serían bajas y podrían acceder muchas más personas al financiamiento”, comentó.

Al mismo tiempo, al quedar legalizada esa forma de actualización, los prestamos “se podrían estandarizar y un desarrollista podría ‘securitizarlos’ para financiarse en el mercado de capitales”, añadió.

La idea que maneja el Banco Central es que el UVA también se convierta en la nueva referencia para los depósitos a plazo fijo. De esta forma, los bancos podrían ofrecer a sus clientes colocaciones en esta nueva unidad de valor y a la vez trasladar la mejor tasa a los créditos hipotecarios.

Buscan un indicador para ajustar los créditos hipotecarios

El Banco Central dio a conocer los nuevos valores del CER hasta el 25 de enero. Es el primer paso hacia la llamada “Unidad de Valor”, que regiría en los préstamos para vivienda.
Expectativa. Para el sector desarrollista, un indicador similar al chileno serviría para financiar al cliente
Expectativa. Para el sector desarrollista, un indicador similar al chileno serviría para financiar al cliente
El viejo y conocido Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), utilizado para calcular el ajuste de los títulos públicos, se convertirá en el corto plazo en el eje de actualización de los créditos hipotecarios que proyecta lanzar el Gobierno nacional y que en la actualidad están sepultados por la alta tasa de interés bancario.

Las autoridades del Indec darán hoy al mediodía una conferencia de prensa para explicar cómo funcionará el empalme provisorio de las series de inflación de ese organismo nacional con el índice que calcula la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Caba), a los fines de estimar, precisamente, el CER.

Ayer en el Boletín Oficial se publicó la Resolución 5/2016 del ministro de Hacienda y Finanzas, Alfonso Prat Gay, donde considera necesario “establecer un período de empalme que vaya desde el 7 de diciembre de 2015 hasta el 25 de enero de 2016” en el valor del CER.

La última vez que se publicó el índice CER fue el 6 de diciembre pasado. El funcionario dispuso que para el nuevo cálculo “se utilizará la tasa de variación diaria obtenida de la evolución mensual del IPC de la Ciudad de Buenos Aires para noviembre de 2015, mes en el cual el Indec también dejó de difundir el IPC nacional.

De esta manera, las obligaciones y bonos que aplica el CER como coeficiente de indexación deberían tomar como referencia el registro del dos por ciento por ciento que arrojó el índice de precios al consumidor que 
el IPCBA registró en noviembre, y del 3,9 por ciento para diciembre.