En la actual plaza bancaria, las líneas de créditos hipotecarios podrían sintetizarse en una ecuación que indica que $100 mil prestados implica una cuota de $ 2 mil con tasas anuales que promedian (y en algunos casos superan) el 20% a 10 años. Esto significa que para comprar una casa de un valor medio de $ 600 mil se necesita un sueldo, por grupo familiar, que ronde los $ 25 mil.
Según los cálculos de este tipo de créditos, las cuotas mensuales afectarán unos $ 8 mil del salario, y además, el tomador del préstamo debe tener ahorros (equivalentes a unos $ 150 mil) que ayuden a completar el valor del bien, porque los bancos cubren entre el 80% y el 70% del costo total del inmueble. En este ejemplo, las entidades prestarán unos $ 400-$4 50 mil de un total de $ 600 mil.
Desde la gerencia de los bancos explican que hay un elemento que determina estos cálculos y es la relación cuota-salario. De acuerdo a las diferencias de cada entidad, esto puede variar entre un 25% y 30%, es decir que una familia no puede endeudarse en un porcentaje mayor a estos topes en cuanto al total que gana por mes.
Según el economista de la consultora Evaluecon, José Vargas, las cuotas de una línea de crédito como estas rondan entre los $ 6 mil y $ 8 mil. En sus cálculos y de acuerdo a sus estudios sobre consumo, para que los bancos concedan un préstamo para comprar una vivienda de precio medio ($ 500 mil- $ 600 mil) deben tener un ingreso familiar aproximado a los $ 27 mil.
En su análisis, las tasas mensuales rondan el 20% pero el Costo Financiero Total (CFT) promedia el 53% y puede superar el 130%, según la entidad.
En tanto, el presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, Santiago Debé, dijo que “muy pocas operaciones” se realizan en la provincia con dinero provenientes de créditos hipotecarios.
Según sus cálculos, una vivienda media en una zona del Gran Mendoza como el oeste de Godoy Cruz, centro de Guaymallén o la Cuarta Oeste de Ciudad pueden rondar entre los $ 600 y $700 mil.
La voz de los bancos
Con los números en la mano, desde algunas entidades afirman que estas líneas no tienen muchas consultas. Desde el Hipotecario, ya que el plan Procrear se lleva el grueso de las operaciones y que con las líneas de crédito del mismo banco captan las familias que tienen un salario familiar que está por encima del tope del programa y que es de $ 30 mil. Esta entidad presta hasta $ 600 mil para compra y construcción. La relación cuota-salario no puede superar el 25% y las tasas (siempre fijas) rondan el 20% a un plazo de 10 años.
En la gerencia del banco Nación también tienen la percepción de que el mercado de tomadores de préstamos hipotecarios para construcción y adquisición se ha concentrado exclusivamente en el programa Procrear.
Las condiciones de este banco son: para adquisición dan hasta $ 600 mil y ampliación y terminación hasta $ 300 mil. Los plazos se pueden extender hasta los 30 años en compra y para el resto es de 10 años. La relación cuota-ingreso no puede superar el 30% del salario y el porcentaje de financiación es del 80% del valor total del inmuebles para adquirir o del proyecto de refacción.
Según las condiciones de esta entidad, los trámites que pueden demorar un par de meses hacen caer los pedidos o solicitud de los préstamos debido al alto ritmo inflacionario que recae sobre los bienes inmuebles.
Sin embargo, desde el banco Credicoop explican que en las sucursales de Mendoza estas líneas de crédito tienen una demanda constante y que conceden unos 50 préstamos por mes.
Financian hasta el 70% del valor del bien, a 10 años y hasta $ 500 mil tienen una tasa mixta que en los primeros doce meses es de 17,5% (TNA) y luego variable hasta completar las 120 cuotas. Indican que reciben pedidos de clientes que cada $ 100 mil, a 10 años, la cuota es de $ 2.000 aproximadamente.
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