Creditos hipotecarios

En  la actual plaza bancaria, las líneas de créditos hipotecarios podrían sintetizarse en una ecuación que indica que $100 mil prestados implica una cuota de $ 2 mil con tasas anuales que promedian (y en algunos casos superan) el 20% a 10 años. Esto significa que para comprar una casa de un valor medio de $ 600 mil se necesita un sueldo, por grupo familiar, que ronde los $ 25 mil.

Según los cálculos de este tipo de créditos, las cuotas mensuales afectarán unos $ 8 mil del salario, y además, el tomador del préstamo debe tener ahorros (equivalentes a unos $ 150 mil) que ayuden a completar el valor del bien, porque los bancos cubren entre el 80% y el 70% del costo total del inmueble. En este ejemplo, las entidades prestarán unos $ 400-$4 50 mil de un total de $ 600 mil.

Desde la gerencia de los bancos explican que hay un elemento que determina estos cálculos y es la relación cuota-salario. De acuerdo a las diferencias de cada entidad, esto puede variar entre un 25% y 30%, es decir que una familia no puede endeudarse en un porcentaje mayor a estos topes en cuanto al total que gana por mes.

Según el economista de la consultora Evaluecon, José Vargas, las cuotas de una línea de crédito como estas rondan entre los $ 6 mil y $ 8 mil. En sus cálculos y de acuerdo a sus estudios sobre consumo, para que los bancos concedan un préstamo para comprar una vivienda de precio medio ($ 500 mil- $ 600 mil) deben tener un ingreso familiar aproximado a los $ 27 mil.

En su análisis, las tasas mensuales rondan el 20% pero el Costo Financiero Total (CFT) promedia el 53% y puede superar el 130%, según la entidad.

En tanto, el presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, Santiago Debé, dijo que “muy pocas operaciones” se realizan en la provincia con dinero provenientes de créditos hipotecarios.

Según sus cálculos, una vivienda media en una zona del Gran Mendoza como el oeste de Godoy Cruz, centro de Guaymallén o la Cuarta Oeste de Ciudad pueden rondar entre los $ 600 y $700 mil.

La voz de los bancos

Con los números en la mano, desde algunas entidades afirman que estas líneas no tienen muchas consultas. Desde el Hipotecario,  ya que el plan Procrear se lleva el grueso de las  operaciones y que con las líneas de crédito del mismo banco captan las familias que tienen un salario familiar que está por encima del tope del programa y que es de $ 30 mil. Esta entidad presta hasta $ 600 mil para compra y construcción. La relación cuota-salario no puede superar el 25% y las tasas (siempre fijas) rondan el 20% a un plazo de 10 años.

En la gerencia del banco Nación también tienen la percepción de que el mercado de tomadores de préstamos hipotecarios para construcción y adquisición se ha concentrado exclusivamente en el programa Procrear.

Las condiciones de este banco son: para adquisición dan hasta $ 600 mil y ampliación y terminación hasta $ 300 mil. Los plazos se pueden extender hasta los 30 años en compra y para el resto es de 10 años. La relación cuota-ingreso no puede superar el 30% del salario y el porcentaje de financiación es del 80% del valor total del inmuebles para adquirir o del proyecto de refacción.

Según las condiciones de esta entidad, los trámites que pueden demorar un par de meses hacen caer los pedidos o solicitud de los préstamos debido al alto ritmo inflacionario que recae sobre los bienes inmuebles.

Sin embargo, desde el banco Credicoop explican que en las sucursales de Mendoza estas líneas de crédito tienen una demanda constante y que conceden unos 50 préstamos por mes.

Financian hasta el 70% del valor del bien, a 10 años y hasta $ 500 mil tienen una tasa mixta que en los primeros doce meses es de 17,5% (TNA) y luego variable hasta completar las 120 cuotas. Indican que reciben pedidos de clientes que cada $ 100 mil, a 10 años, la cuota es de $ 2.000 aproximadamente.

 fuente ámbito financiero

Las compras de dólares para ahorro fueron récord en julio, según la AFIP

Alcanzaron los US$ 178 millones y superaron la anterior marca de US$ 167,7 millones alcanzada en febrero. Sin embargo, algunas versiones sostienen que el organismo estaría restrigiendo las autorizaciones para comprar divisas.

En un mes con mayor liquidez por el cobro del aguinaldo, las compras de dólares para ahorro superaron en julio los US$ 178 millones y alcanzaron un nivel récord desde que las adquisiciones legales de divisas se habilitaron en enero, informó la AFIP.

Según el organismo, las compras durante julio al día de ayer llegaron a US$ 178.402.292 millones y superaron al anterior récord de US$ 167,7 millones alcanzado en febrero.

Si se mantiene el promedio diario de adquisiciones en los días que restan, las compras de dólares para ahorro en julio todavía tienen margen para crecer hasta cerca de los US$ 200 millones.

Sin embargo, algunas fuentes sostienen que desde el 11 de julio las ventas de divisas que la AFIP autoriza para ahorro vienen bajando notablemente: antes de esa fecha alcanzaban hasta US$ 19 millones diarios y desde entonces rondan los US$ 7 millones.

El organismo estaría siguiendo una estrategia del Gobierno para restringir la salida de divisas en medio de la pelea con los fondos buitre, si bien no cerró la canilla completamente por los costos políticos que traería esto.

Según la AFIP, el monto acumulado de compras en poco más de seis meses fue de US$ 1.024 millones, de los que el 89,1% fue retirado y sólo el 10,1% fue mantenido como depósito en los bancos.

Por orden, sacando febrero y julio, los demás meses con mayor adquisición de dólares para ahorro fueron junio (US$ 161,5 millones), marzo (US$ 147,9 millones), mayo (US$ 140,4 millones), abril (US$ 133,4 millones) y enero (US$ 94,8 millones).

Fracasó la pesificación del mercado inmobiliario

Cada vez son menos las propiedades en la Capital que se publican en pesos; la excepción son los edificios a estrenar:

La pesificación del mercado inmobiliario se sumó a la lista cada vez más larga de anuncios oficiales que finalmente nunca se concretan. De acuerdo con un estudio del portal especializado Zonaprop.com, en la actualidad sólo el 9% de las propiedades que se ofrecen a la venta en la ciudad de Buenos Aires se publican con los precios en pesos.

Dentro de ese 9%, además, las propiedades a estrenar representan la gran mayoría, y si se toman únicamente los avisos de departamentos y casas usadas, las publicaciones en pesos representan menos del 3% del total.

Pesificar los valores de las propiedades fue una de las metas que se había impuesto la entonces presidenta del Banco Central Mercedes Marcó del Pont cuando tuvo que explicar públicamente las razones que la llevaron a imponer el cepo para la compra de dólares, a los pocos días de que la presidenta Cristina Kirchner consiguiera su reelección.

A todas luces, las explicaciones oficiales parecían más que nada una excusa para justificar el objetivo real de esa medida, que no era otro que reducir la demanda de dólares en un momento en que las reservas del Banco Central empezaban a bajar drásticamente. Sin embargo, la propia Marcó del Pont no dudó en su momento en presentar la prohibición de comprar dólares como «un paso adelante en la pesificación del mercado inmobiliario».

Con los resultados a la vista, gran parte del terreno que se había ganado en materia de pesificación en los últimos dos años y medio ya se perdió.

Según el relevamiento de Zonaprop.com, antes de que se implementara el cepo las ofertas en pesos representaban sólo el 1% de los avisos de venta que se publicaban en Buenos Aires. Con la imposibilidad de acceder a los dólares, se derrumbó el número de operaciones, pero también hubo una multiplicación de las publicaciones en pesos, tal como esperaba el Gobierno.

En diciembre de 2012 se alcanzó un récord, con una de cada cinco propiedades a la venta en moneda local. Sin embargo, la primavera pesificadora no duró mucho y a partir de ese momento se inició una declinación constante que parece no haber encontrado su piso.

«Uno de los factores que terminaron frenando la pesificación del mercado inmobiliario fueron los Cedines, ya que cuando se anunció la posibilidad de contar con una herramienta para que el vendedor se hiciera con dólares muchos decidieron dejar de lado las ofertas en pesos», señaló Mariano Nejamkis, CEO de Zonaprop.com.

El portal, que lidera la oferta de propiedades en ventas -con más de 250.000 avisos activos-, proyecta para los próximos meses que seguirán cayendo las publicaciones en pesos, pero sin volver nunca al 1% que tenían de participación antes del cepo gracias a la decisión de las desarrolladoras y constructoras inmobiliarias de «desdolarizar» sus proyectos de unidades nuevas.

«Si hay algo positivo que tuvo el cepo fue que por lo menos logró una pesificación de los avisos de venta de propiedades a estrenar, lo cual tiene cierta lógica si se toma en cuenta que la mayoría de los insumos que tiene un desarrollador inmobiliario están en pesos», señaló Nejamkis.

Con porcentajes no tan marcados, el proceso en la Capital Federal es similar al que se vive en el Gran Buenos Aires. A fines de 2011 sólo el 1% de las casas y departamentos en venta en el conurbano se ofrecían en pesos. Un año después el porcentaje pegó un salto hasta 24%, y a partir de ese momento también empezó a caer, aunque con una tendencia a la baja mucho menos pronunciada. De hecho, en la actualidad las ofertas de propiedades en pesos siguen representando un respetable 19 por ciento.

Otro mercado pesificado es el de los alquileres, aunque en este caso no se trata de una consecuencia del cepo creado en 2011, ya que históricamente en este negocio el porcentaje de las ofertas en dólares nunca superó el 5 por ciento.

Creditos hipotecarios sin requisitos

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Ademas linea de creditos para compra de propiedades.


Línea de créditos para clientes de nuestro estudio

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